Spagat aus Qualität und Wirtschaftlichkeit

Die Wohnungsnot in den Ballungsräumen (und deren „Speckgürteln“) ist je nach Region mittlerweile extrem. 80.000 fehlende Wohneinheiten waren es etwa im vergangenen Jahr in Berlin (Quelle: Dt. Bank Research). Eine vergleichbare Zahl gilt nach Einschätzung von Immobilienexperten auch für München, während in Hamburg der dortige Mieterverein das Fehlen von etwa 30.000 Wohnungen beklagt. Umso intensiver sind die Anstrengungen der Immobilienwirtschaft, durch das Füllen von Baulücken oder das Erschließen komplett neuer Quartiere diese hohe Nachfrage zu bedienen.

„Cube“ bei Hamburg

Ein aktuelles Beispiel dafür ist im Süden Hamburg, im Stadtteil Schwarzenbek zu finden. Mit „Cube“ realisiert dort die CM Projektbau (Hamburg) ein naturnah gestaltetes Wohnquartier, das sowohl durch seine Lage an der Nahtstelle zwischen Millionenstadt und Elbstrand oder die nur wenige hundert Meter entfernte S-Bahn-Anbindung in die Metropole als auch durch seine bauliche Qualität überzeugt: In drei jeweils dreigeschossigen Riegelbauten entstehen insgesamt 53 Eigentumswohnungen. Die offenen, großzügigen Grundrisse, Balkone und Terrassen, die Tiefgarage sowie der zentrale Innenhof spiegeln ebenso das künftige Lebensgefühl in diesem neuen Quartier wider wie das speziell für „Arbeiten und Wohnen unter einem Dach“ konzipierte Haus „Alea“, das insbesondere junge, urbane Menschen mit dem Anspruch auf eine ausgewogene Work-Life-Balance anziehen dürfte.

Hohe Erwartungshaltung

Dass sich dieser konzeptionelle und ­architektonische Ansatz gleichermaßen in den „inneren ­Werten“ der Neubauten fortsetzen muss, liegt dabei auf der Hand – nicht zuletzt vor dem Hintergrund der Erwartungshaltung einer Käuferschicht, die je nach Größe und Lage der jeweiligen Eigentumswohnung Preise zwischen 3.550 und 4.300 €/m² bezahlt. Entsprechend hochwertig präsentiert sich auch die Ausstattung der Wohneinheiten, bis hin zum edlem Parkett im Wohnzimmer, der Fußbodenheizung oder den ausgewählten Fliesen im Bad, in dem die bodengleiche Dusche natürlich auch nicht fehlen darf.

Die Santec Service GmbH aus Schenefeld, die mit rund 45 Mitarbeitern auf das Projektgeschäft, überwiegend Wohnungsbau, spezialisiert ist, hat die Aufgabe, diese Heizungs- und Sanitärausstattung termingerecht umzusetzen. Geschäftsführer Marko Hackl ist also der ideale Gesprächspartner, um zu beurteilen, wie in solch ambitionierten Projekten trotz des üblichen Zeit- und Kostendrucks der Spagat aus qualitativer Bauausführung und Wirtschaftlichkeit aus Sicht des Handwerks gelingt.

SHK Profi: Herr Hackl, Sie sind seit mehr als zehn Jahren in der Branche tätigt. Daher vorab vielleicht erst einmal die grundsätzliche Frage: Was ist aus Ihrer Sicht die zentrale Herausforderung bei der wirtschaftlichen Entwicklung solcher Quartiere?

Marko Hackl: Als Sanitär-, Heizungs- und Lüftungsbauunternehmen sind wir zwar nicht die Projektentwickler, aber mit diesen natürlich schon in der Frühphase der Realisierung im engen Austausch. Und da wird uns immer wieder gespiegelt, wie vielschichtig die Gründe sind, warum die Neubaukosten in den vergangenen 20 Jahren um etwa 45 % anstiegen. Grundstückspreise spielen hier eine entscheidende Rolle, aber auch deutlich höhere Aufwendungen für mehr Energieeffizienz, für Schall- sowie Brandschutz und – gerade bei Eigentumswohnungen – die gestiegenen Qualitäts- und Komfortansprüche der künftigen Nutzer.

SHK Profi: Wie reagieren Sie bzw. in der Zusammenarbeit Ihre Kunden darauf?

Marko Hackl: Wir reagieren gemeinsam darauf, indem wir in Bezug auf die Technische Gebäudeausrüstung bei jedem Projekt ­individuell nach Lösungen suchen, wie wir auf hohem Qualitätsniveau die projektspezifischen Zielsetzungen technisch und wirtschaftlich bestmöglich erreichen. In diesem Quartier gibt es deswegen beispielsweise auch für alle drei Objekte eine zentrale ­Versorgung mit Wärme und Trinkwarmwasser warm (PWH) über ein eigenes Blockheizkraftwerk plus einer Gas-Brennwertanlage. Bei höchstmöglicher Betriebssicherheit sind also die Spitzenlasten genauso abgesichert wie die normativ geforderten PWH-Temperaturen von 60/55 °C. Der höheren Erstinvestition stehen dadurch neben den funktionalen Vorteilen zugleich dauerhaft niedrigere Betriebskosten gegenüber.

SHK Profi: Die Wärmezentrale zeigt gleichzeitig jedoch auch auf, dass ein Aspekt der TGA nicht isoliert betrachtet werden kann. Denn bei zentraler Versorgung, beispielsweise mit Trinkwasser warm, steigen doch auch die hygienischen Herausforderungen – und damit möglicherweise Kosten – in der Verteilung …

Marko Hackl: Das stimmt, und deswegen ist die frühzeitige Abstimmung mit ganzheitlicher Betrachtung ja so wichtig. Hier haben wir so z.B. angesichts der langen Trassen sowie in der Schachtbelegung gezielt darauf geachtet, dass wir ungewollte Wärmeübergänge von PWH auf Trinkwasser kalt (PWC) verhindern. In den einzelnen Gebäuden wird die Wärme dann als Speicherladesystem über drei Unterstationen verteilt, so dass wir die Volumina und damit die Hydraulik im Griff behalten. Die Unterverteilung erfolgt dann typischerweise über Zirkulationsleitungen mit Anbindung der Wohnungen über durchgeschliffene Stichleitungen.

SHK Profi: Derartige Konzepte hören sich, wenn man an die zentrale Frage „wirtschaftlich bauen“ denkt, aufwendig an.

Marko Hackl: Das stimmt nur bedingt, denn zum einen sorgen wir durch kontinuierliche Aus- und Weiterbildung dafür, dass das notwendige Fachwissen für solche Konzepte im eigenen Haus zur Verfügung steht. Wir können also gegebenenfalls die Arbeit des TGA-Fachplaners z.B. unter dem Aspekt „Erhalt der Trinkwassergüte“ entsprechend unterstützen und Optimierungsvorschläge zur Umsetzung machen. Zum anderen arbeiten wir aus genau diesem Grund auch konsequent mit nur wenigen Partnern auf der Hersteller­seite zusammen, dann aber ebenfalls in einem sehr engen Austausch. Bei den Rohrleitungs- und Vorwandinstallationen ist das Systemanbieter Viega (www.viega.de), der uns hier neben den Rohrleitungssystemen „Profipress“ und „Raxofix“ für die Trinkwasser- sowie „Prestabo“ für die Heizungsinstallationen speziell mit dem neuen Vorwandsystem „Prevista Dry“ wieder ein gutes Stück vorangebracht hat.

SHK Profi: Warum spielt dieses Vorwandsystem angesichts der Gesamtvolumina des Projektes für Sie hier so eine große Rolle?

Marko Hackl: Angesichts der Größe der gesamten Quartiersentwicklung ist „Prevista Dry“ sicherlich nur ein vergleichsweise kleiner Baustein. An dem Vorwandsystem wird aber deutlich, wie ganzheitlich ein derartiges Projekt betrachtet werden muss, wenn Qualität und Kostenrahmen stimmig sein sollen. Denn dafür ist „Prevista“ exemplarisch: Die vorkonfektioniert angelieferten WC- und Waschtisch-Elemente für den Trockenbau sind durch die nahezu komplett werkzeuglose Montage aller Bauteile, durch den immer identischen Spülkasten oder durch Arbeitserleichterungen, wie das mit einer Hand auszutauschende Ablauf- und Füllventil, deutlich schneller und einfacher zu installieren als andere Systeme am Markt. Bei 65 Vorwandelementen allein in diesem Bauvorhaben und mehr als 500 solcher Vorwandelemente pro Jahr ist das ein klarer Kostenvorteil, ohne dass Abstriche bei der Qualität der Arbeiten gemacht werden müssen. Und genau für solche Lösungen brauchen wir auch den kontinuierlichen Dialog mit dem Hersteller. Es geht beim Beispiel „Prevista“ also weniger um das System an sich als um den dahinterstehenden Gedanken, dass die Hersteller für uns möglichst montagefertige Produkte entwickeln und uns dann durch Schulungen etc. unterstützen, diese Produkte genauso reibungslos einbauen zu können.

SHK Profi: Haben Sie noch ein weiteres Beispiel dafür?

Marko Hackl: Ein gänzlich anderes, weil von einem dezidierten System losgelöstes Beispiel ist für mich schon seit Jahren der Erhalt der Trinkwassergüte. Dabei geht es ja vorrangig um den planerisch-konzeptionellen Ansatz, und erst im zweiten Schritt um die dazu passenden Produkte. Hier ist Viega als Systemanbieter nicht nur breit aufgestellt, sondern konnte uns über die entsprechenden Fachseminare gleichzeitig die notwendigen Schulungen für unsere Mitarbeiter anbieten, so dass auch die installationstechnische Umsetzung passt – und unsere Kunden sich wiederum auf diese fachlich einwandfreie Ausführung verlassen können. Das geht sogar so weit, dass wir bei eventuellen Zweifeln über die Software „Viptool Master“ sogar die vom Kunden gestellte Ausführungsplanung noch einmal gegenprüfen, um hygienekritische Probleme schon im Vorfeld definitiv auszuschließen.

SHK Profi: Gerade im letzten Satz klingt bei Ihnen immer wieder durch, dass sich die Zusammenarbeit zwischen allen am Projekt Beteiligten auf Baustellen wie dieser augenscheinlich deutlich verändert. Ist das richtig?

Marko Hackl: Zumindest für Projekte wie „Cube“ stimmt das auf jeden Fall. Wenn dem Investor also nicht nur die schon mehrfach angesprochene Wirtschaftlichkeit, sondern genauso die Ausführungsqualität wichtig ist. Anstelle der früher häufig linear abfolgenden Umsetzungsschritte, mit nahezu unabhängig voneinander arbeitenden Gewerken, sehe ich perspektivisch ganz neue Formen der Kollaboration, die durch die Planungs­methodik BIM zusätzlich forciert werden. Investor oder Bauherr, Fachplaner, die umsetzenden Handwerksunternehmen und letztlich auch die Hersteller werden dann meines Erachtens nach noch deutlich enger zusammenrücken. Und auch darauf sind wir im Übrigen mit unserer weitgehend digitalisierten Projektorganisation bis hin zur lückenlosen Dokumentation der Baufortschritte am Tablet vor Ort vorbereitet.