Sanieren – aber wie?

Einer aktuellen GfK-Studie zufolge halten 37 % der privaten Hausbesitzer ihre Immobilie für energetisch sanierungsbedürftig. Eine solche Sanierung senkt die Betriebskosten, erhöht den Wohnkomfort und erhält nicht zuletzt den Wert der Immobilie. Doch von der ersten Idee bis zur Umsetzung sind viele Fragen zu klären: Dämmen, und wenn ja, wie viel? Neues Heizsystem, und wenn ja, welches? Oder reicht es aus, die Fenster auszutauschen? Die von Bosch Thermotechnik betriebene Plattform www.effizienzhaus-online.de gibt darauf Antworten. Ein Haus-Konfigurator, den Bosch (www.bosch-thermotechnik.de) zusammen mit dem Fraunhofer Institut entwickelt hat, fragt systematisch die Eigenschaften des Gebäudes ab und gibt Sanierungsempfehlungen mit Kostenschätzung. Damit wird auch die wichtige Frage „Lohnt sich das?“ beantwortet. Über die Zu- und Abwahl von Maßnahmen kann der Nutzer die Empfehlung weiter anpassen. Zwei fiktive Beispiele zeigen, wie die Plattform Hausbesitzern Orientierung bietet und welche Rolle die persönlichen Präferenzen und Möglichkeiten des Eigentümers dabei spielen.

Das Einfamilienhaus 1 (Familie Mayer) wurde im Jahr 1995 gebaut und kam bisher ohne Sanierung aus. Es verfügt über eine Gaszentralheizung und Fußbodenheizung.

Das Einfamilienhaus 2 (Familie Conrad) stammt aus dem Jahr 1960 und wurde 1990 teilsaniert. Es hat ebenfalls eine Gaszentralheizung und Radiatoren, wie es für das Baujahr typisch ist. Die Heizung hat der Eigentümer 1990 erneuert, die Fenster bereits 1995 ausgetauscht.

Die übrigen Faktoren (Standort, Anzahl der Bewohner, Ausstattung und Geometrie) sind bei den beiden Häusern gleich.

Sanierungsmaßnahmen

Beide Hausbesitzer rechnen nun verschiedene Sanierungsmaßnahmen durch: Dämmung der Außenwand, des Dachs, der Kellerdecke und der Austausch der Fenster und nicht zuletzt des Heizsystems. Als Heizsysteme stehen zur Verfügung: Gas- und Ölbrennwert, Luft- und Sole-Wasser-Wärmepumpe sowie Pelletheizkessel – jeweils in Kombination mit Solarthermie-Kollektoren. Auch der Einsatz von Photovoltaikmodulen wird geprüft, weil der Maßstab der Gesamtenergiebedarf, inklusive Haushaltsgeräte, ist.

Fokus Werterhalt und CO₂-Bilanz

Für die Sanierung des Hauses 1 hat Familie Mayer ein Budget von 20 000 €. Sie will vor allem den Wert der Immobilie erhalten und dazu noch die CO₂-Bilanz verbessern. Die Analyse des aktuellen Gebäudezustands zeigt, dass der 18 Jahre alte Wärmeerzeuger ausgetauscht werden sollte. Alle weiteren Sanierungsmaßnahmen (z.B. bei Fenster & Fassaden, Dach) haben aufgrund der üblichen Nutzungszeiträume noch Zeit.

Welches Heizsystem?

Für welches neue Heizsystem soll Familie Mayer sich nun entscheiden?

Für 4500 € kann sie den alten Wärmeerzeuger gegen einen neuen gleicher Bauart austauschen. Das verbessert die CO₂-Emissionen aber nur minimal. Die beste Alternative ist eine Luft-Wasser-Splitwärmepumpe. Sie kostet 11 800 €, senkt die CO₂-Emissionen aber um jährlich 2,8 t. Sind der Familie die zusätzlichen Kosten zu hoch, kommt auch ein Gasbrennwertgerät mit Solarthermiekollektoren in Frage. Hier zahlt sie nur 2800 € mehr, kann aber ihre CO₂-Bilanz trotzdem um 1,4 t pro Jahr verbessern.

Fokus niedrige Gesamtkosten

Was ändert sich, wenn Familie Mayer weniger auf die CO₂-Bilanz, sondern mehr auf niedrige jährliche Gesamtkosten Wert legt? In diesem Fall kommt die Luft-Wasser-Splitwärmepumpe nicht in Betracht, weil sie die Gesamtkosten nicht senkt. Die Wahl fällt hingegen auf ein Gasbrennwertgerät: Es kostet zwar 2800 € mehr als das ohnehin anstehende Gasheizwertgerät, reduziert aber die Gesamtkosten um 260 € pro Jahr und rechnet sich somit nach zehn Jahren. Um sogar 600 € jährlich sinken die Gesamtkosten, wenn die Familie zusätzlich 36 Photovoltaik-Module installiert. Dafür muss sie ihr Gesamtbudget nur leicht überschreiten und knapp 21 000 € investieren.

Dämmen oder nicht?

Bleibt die Frage, ob es sich für Familie Mayer lohnt, ihr Haus noch besser zu dämmen. Ein mittlerer Dämmstandard (12 cm Dachinnen- und Kellerdämmung) sowie Fenster mit Drei-Scheiben-Verglasung (U-Wert 1,0 W/m²K) senken den Heizwärmebedarf um 22 %. Jedoch steigen hierbei in Kombination mit neuen Heizgeräten lediglich die Investitionskosten an, ohne dass die Gesamtkosten sinken. Das gleiche Bild ergibt sich bei Kombinationen mit einem hohen Dämmstandard. Den Gebäudestandard zum heutigen Zeitpunkt zu verbessern, lohnt für das neuere Haus also nicht.

Fokus niedrige Gesamtkosten

Beim älteren Gebäude von Familie Conrad stehen in diesem Jahr der Austausch des Heizgeräts und der Radiatoren an. Auch die Außenwand ist zu verputzen, zu streichen und die Innenverkleidung des Daches zu sanieren. Die Fenster müssten erst im Jahr 2025 erneuert werden. Für die gesamte Sanierung ist ein Budget von 50 000 € eingeplant. Mit diesem Geld will die Familie nicht nur das Haus sanieren, sondern auch die jährlichen laufenden Kosten deutlich reduzieren.

Familie Conrad vergleicht ebenfalls verschiedene Heizsysteme sowie Kombinationen aus Dämmung und Wärmeerzeuger. Für die in diesem Jahr anfallenden reinen Instandhaltungsmaßnahmen rechnet sie mit ca. 28 000 €. Diese Maßnahmen, die ohnehin anstehen, lassen sich mit wenig Mehraufwand auch für einen bessere Energieeffizienz nutzen – z. B. kann die Außenwand verputzt, gestrichen und gleich noch gedämmt werden.

Zwei Dämmstandards stehen zur Wahl. Zum einen eine 16 cm starke Außenwanddämmung (mittlerer Dämmstandard), die den Heizwärmebedarf um 37 % reduzieren kann. Zum anderen eine 28 cm starke Außenwand- sowie Dachinnendämmung, kombiniert mit einer Kellerdeckendämmung von 12 cm und neuen Fenstern mit einer verbesserten Drei-Scheiben-Verglasung (hoher Dämmstandard) – diese Maßnahmen können den Heizwärmebedarf um 70 % reduzieren. Als beste Lösung für die Bedürfnisse der Eigentümer erweist sich die mittlere Dämmung in Kombination mit einem Gasbrennwertgerät. Die anderen heute anstehenden Maßnahmen sind wie folgt am sinnvollsten: Beim Dach wird lediglich die Innenverkleidung erneuert und die Radiatoren gegen gängige getauscht. Dieses Maßnahmenpaket kostet 10 200 € mehr als die reinen Instandhaltungsmaßnahmen und spart jährlich 1900 € an Gesamtkosten, sprich fast 25 %. Es lohnt sich bereits nach sechs Jahren. Dann sind die Kosten für die heutige Investition und die laufenden Energie- und Wartungskosten im sanierten Zustand niedriger als bei reinen Instandhaltungsmaßnahmen.

Ökologisches Umdenken

Wenn die Familie hingegen eine möglichst ökologische Lösung sucht, bietet sich ein Pelletheizkessel an. Die Außenwand muss dann lediglich verputzt und gestrichen, die Innenverkleidung des Dachs erneuert und die Radiatoren ausgetauscht werden. Damit verringern sich die jährlichen CO₂-Emissionen um 13,7 t, das sind fast 80 %. Allerdings muss die Familie in diesem Fall auch 21 700 € mehr investieren als bei den ohnehin anstehenden Maßnahmen. Fehlt im Keller der Platz für das Pelletsilo, ist eine Kombination aus mittlerem Dämmstandard und einer Luft-Wasser-Splitwärmepumpe eine gute Alternative.

Fazit: Auf den Schwerpunkt kommt es an

Die beiden Beispiele zeigt exemplarisch: Die optimale Sanierung hängt immer von den Randbedingungen und den Zielen des Bauherrn ab. Legt er mehr Wert auf niedrige Gesamtkosten oder auf eine gute ökologische Bilanz, und welches Budget steht ihm überhaupt zur Verfügung? Eine Grundregel gibt es dennoch: Zuerst sollten Bauherren die Maßnahmen anpacken, die ohnehin notwendig sind.

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