Facility Management
als Chance für das Handwerk
Facility Management ist ein Begriff, der heute immer noch mit Hausmeisterdiensten in Verbindung gebracht wird. Doch er verkörpert weitaus mehr als die uns bekannten Hausmeisterdienste. Größere Dienstleistungsunternehmen haben das schon lange erkannt und ihr Leistungsportfolio daraufhin ausgerichtet. In vielen Unternehmen werden heute Facility Management-Abteilungen eingerichtet oder durch verantwortliche Stellen diesbezügliche Dienstleistungen umgesetzt oder fremdvergeben. Die Potentiale und Möglichkeiten von Facility Management sind in mittelständischen Unternehmen noch nicht umfassend angekommen, insbesondere auch hinsichtlich der eigenen Zukunftssicherung.
Facility Management ist eine gewerkübergreifende, ganzheitliche Betrachtungsweise einer Immobilie oder Liegenschaft, welche sich auf den Lebenszyklus (Planung, Bauausführung, Nutzung, Rückbau) bezieht. Im Vordergrund steht die Optimierung sämtlicher Prozessabläufe, welche für die Erbringung des Kerngeschäfts erforderlich sind. Die begriffliche Gleichsetzung mit Gebäudemanagement ist daher falsch, da sich das Gebäudemanagement auf die Nutzungsphase konzentriert und als Tätigkeitsschwerpunkt Dienstleistungen im technischem, kaufmännischen und infrastrukturellem anbietet und abwickelt. Man spricht hier auch vom operativen Facility Management.
Nutzungskosten reduzieren
Der Schwerpunkt von Facility Management konzentriert sich heute durch die am Markt befindlichen Bestandsimmobilien in erster Linie auf die Nutzungsphase einer Immobilie oder Liegenschaft, mit der Zielsetzung die Nutzungskosten zu reduzieren. Dies sind in erster Linie die großen Kostentreiber Energie-, Reinigung- und Instandhaltung.
Der Facility Management-Gedanke sollte aber bereits bei der Planung von Neubauten oder Sanierungsmaßnahmen Berücksichtigung finden, da mit der Fertigstellung einer Baumaßnahme nur noch wenig Einfluss auf die Prozessabläufe während der Nutzungsphase genommen werden kann. Nicht dem Nutzungszweck angepasste Baumaßnahmen erhöhen die Bewirtschaftungskosten erheblich und verschlechtern die Wertschöpfung im Betrieb eines Gebäudes.
Unternehmung als Gebäudedienstleister
In der DIN EN 15 221 wird Facility Management definiert. Auf einen Nenner gebracht bedeutet das, dass sämtliche Sekundärprozesse effektiver und effizienter gestaltet werden sollen. Dies heißt für Sie als Dienstleister alle Arbeitsprozesse zu analysieren, Einsparpotentiale zu erkennen und diese schrittweise zu optimieren. Und hierin liegt das Potential Ihre Auftragslage zu verbessern und viel mehr noch die Zukunftssicherung Ihrer Unternehmung als Gebäudedienstleister zu betreiben. Ergreifen Sie Ihre Chance und integrieren den Facility Management-Gedanken in Ihre Unternehmensphilosophie. Werden Sie nicht nur zum Komplettdienstleister, sondern auch zum Coach Ihres Kunden bei Neubauvorhaben oder Sanierungsmaßnahmen. Sie kennen die Prozess- und Arbeitsabläufe, und insbesondere die Hindernisse und Probleme bei Ihrem Kunden, oftmals besser als er selbst. Sie wissen, wie uneffizient vielfach Arbeiten ausgeführt werden oder wie viel Zeit unnötig durch Suchen vergeudet wird.
Als Komplettdienstleister auftreten
Für Sie als Gebäudemanagementdienstleister sollte das Ziel sein, als Subunternehmer weitere Bereiche der Gebäudebewirtschaftung zu übernehmen und hierdurch Ihr Dienstleistungsspektrum zu erweitern, was nicht zwangsläufig bedeuten muss, dass Sie alle Tätigkeitsfelder selbst abdecken. Sie betreiben weiter Ihr Kerngeschäft und treten als Komplettdienstleister auf und koordinieren die Bewirtschaftung mit fachkundigen Subunternehmen. Sie könnten aber auch gesamthaft die Bewirtschaftung einer kompletten Immobilie übernehmen, was größere FM-Unternehmen schon lange praktizieren. Hier haben Sie als mittelständisches Handwerksunternehmen oftmals die besseren Voraussetzungen, da es Ihnen leichter fällt auf die speziellen Bedürfnisse Ihres Kunden einzugehen, als Großunternehmen mit ihren Branchen zugeordneten Abteilungen, welche als Profit Center arbeiten.
Die Aufgabenstellung bei der Bewirtschaftung von Immobilien liegt, neben der Umsetzung von Einsparpotentialen, in erster Stelle in der Aufrechterhaltung der Betriebsabläufe und insbesondere in der Sicherstellung und Umsetzung der gesetzlichen Anforderungen für das Betreiben von Immobilien. Man spricht hierbei von Betreiberverantwortung.
Synergien nutzen
Ein weiteres, leider noch zu wenig genutztes Potential zur Reduzierung von Nutzungskosten ist die Umsetzung von Synergien aus der Nutzungsphase in die Planung neuer Bauvorhaben. Und gerade hierfür sind Sie als Dienstleister im Gebäudemanagement geradezu prädestiniert. Sie können Ihre Erfahrungen einbringen und Ihrem Kunden helfen eine nutzergerechte Bauausführung umzusetzen. Eine Planung, welche auf die spätere Nutzung ausgerichtet ist und derzeitige Probleme bei der Durchführung von Dienstleistungsaufträgen berücksichtigt, spart erhebliche Bewirtschaftungskosten –
z.B. schwer zugängliche Glasflächen, zu viel pflegeaufwendige und unterschiedliche Bodenbeläge oder Zugänglichkeiten für Instandsetzungsaufgaben. Oder aber auch die Unterstützung während der Durchführung von Baumaßnahmen, da oftmals eine FM-orientierte Ausführung aus baulichen Gründen umgeworfen oder angepasst wird und hierdurch in der späteren Bewirtschaftung erhebliche Mehrkosten entstehen. Beispielsweise die Zugänglichkeit für eine optimale Instandhaltung oder ein sehr hoher Pflegeaufwand durch mangelnde Orientierung auf die Nutzerfreundlichkeit. Ein anderes Beispiel ist die Planung von Außenanlagen hinsichtlich der Bepflanzung oder dem Anlegen von Fußwegen. Eine nutzergerechte Außenanlage sollte pflegeleicht sein und Fußwege dort angelegt werden, wo damit zu rechnen ist, dass Mitarbeiter ohnehin immer den kürzesten Weg im Objekt nehmen.
Niedrige Nutzungskosten
Entscheidend für eine optimale Bewirtschaftung und Planung von Immobilien ist die Kenntnis über deren Nutzung oder insbesondere auch das Nutzerverhalten aller Mitarbeiter. Zusammengefasst heißt das, man muss bei der Planung und der Errichtung von Immobilien das Nutzungskonzept mit einbeziehen und die Voraussetzungen schaffen, mit niedrigen Nutzungskosten eine Immobilie betreiben zu können. Und wer kann das besser als Sie?
Neben den Potentialen, welche in einer FM-gerechten Planung und Bauausführung stecken, gibt es eine Vielzahl weiterer Möglichkeiten Ihrem Kunden zu helfen, die dem kaufmännischen Gebäudemanagement zuzuordnen sind. Hier darf ich vorzugsweise das Flächen- und Vertragsmanagement, wie aber auch die oftmals fehlende Objektdokumentation erwähnen. Auch hier liegen nicht unerhebliche Einsparpotentiale, für die Sie nicht zwingend Fachwissen benötigen, sondern lediglich die Kenntnis über die Bedürfnisse bei Ihrem Kunden.
Fazit
Zusammengefasst darf ich festhalten, dass Sie als erfahrener Gebäudedienstleister noch eine Reihe von Dienstleistungsbereichen erschließen können, ohne Ihr eigenes Kerngeschäft zu vernachlässigen. Oftmals lassen sich die v. g. Dienstleistungsbereiche in Ihr bisheriges Aufgabengebiet integrieren und es bedarf keine größere Veränderung in Ihrer Auftragsabwicklung. Sie benötigen lediglich das Wissen über die Potentiale und Möglichkeiten von Facility Management.
