Private Sanierung
mit Fernzugriff
Viele Schulen in ganz Deutschland sind modernisierungsbedürftig. Durch die knappen Haushalte der Städte und Kreise können aber schon jetzt nicht alle erforderlichen Sanierungen durchgeführt werden, dadurch kommt es zu „Sanierungsstaus“ und nötige Reparaturarbeiten müssen auf die lange Bank geschoben werden. Um den aufgestauten Reparaturen und den damit verbundenen Kosten Herr zu werden, wurde eine Partnerschaft zwischen öffentlicher Hand und Privatwirtschaft ins Leben gerufen. Solche Projekte nennt man „Public Private Partnership“ (PPP). Autor: Jens Bredemeier, Schönaich
Das größte PPP-Projekt in Deutschland wird derzeit im Kreis Offenbach bei Frankfurt am Main abgewickelt. Dort hat der Kreis sowohl den Betrieb als auch die Modernisierung seiner 90 Schulen für 15 Jahre an private Investoren vergeben. 41 dieser Schulen betreut die SKE Facility Management GmbH (SKE). „Unser Landkreis hat in der Vergangenheit erhebliche Mittel für den Schulbau zur Verfügung gestellt, dennoch beläuft sich der Sanierungsstau auf mehrere 100 Mio. €.“, schätzte Landrat Peter Walter zu Projektbeginn. Da gerade die Finanzierung der notwendigen Baumaßnahmen einen erheblichen Anteil der Gesamtkosten ausmacht, plante der Kreis Offenbach die Abwicklung über ein PPP-Projekt. Ab September 2004 startete die SKE (www.ske-group.de) mit der Betreuung der 41 Schulen, dabei konnte das Unternehmen auf über 30 Jahre Erfahrung im Facility Management-Markt zurückgreifen. Das Aufgabenspektrum bei diesem Projekt umfasst die Planung und Durchführung von Sanierungsmaßnahmen an allen Schulen sowie deren Finanzierung. Darüber hinaus werden in den 15 Jahren Betriebsleistungen wie Energie-, Wasser- und Abwasserbewirtschaftung, Instandhaltung und Hausmeisterdienste erbracht. Die Pflege von Außenanlagen ist ebenso Bestandteil der Vertragsleistung wie Winterdienst, Unterhaltsreinigung, Abfallentsorgung, vorbeugende Wartung der Gebäudetechnik und vorbeugende Brandschutzmaßnahmen. Der Kreis Offenbach bezahlt die Leistungen von SKE über monatliche Raten. Um möglichst kosteneffektiv zu arbeiten, sucht das Unternehmen nach effizienten Lösungen und setzt z.B. moderne Regelungstechnik ein. In fünf der Schulen werden dabei Regelungssysteme von Centraline (www.centraline.com) verwendet. Eine dieser Schulen ist die Dreieichschule in Langen.
Dreieichschule in Langen
Die Dreieichschule in Langen ist ein großes Gymnasium mit 1400 Schülern und über 100 Voll- und Teilzeitlehrkräften. Das gesamte Areal der Schule umfasst ca. 22 000 m². Die Gebäude haben eine Bruttogeschossfläche von ca. 14 000 m2. Dabei verfügt das Hauptgebäude neben zahlreichen Klassenräumen auch über Fachräume für z.B. Erdkunde, Biologie und Chemie. Im September 2007 wurde zudem eine neue Sporthalle eingeweiht. Als SKE 2004 die Schule übernahm, bestand ein hoher Modernisierungsbedarf. Dabei sollte neben zahlreichen Maßnahmen am Gebäude selbst auch die Heizungsanlage erneuert und eine intelligente Regeltechnik eingesetzt werden. Die SKE stellte dabei hohe Anforderungen an die Regelung: Sie sollte energieeffizient arbeiten, einfach zu bedienen sein und sich über einen Fernzugriff von der SKE-Zentrale in Langen steuern lassen. Marc Fischer, Energiemanager der SKE und zuständig für das Energiemanagement der PPP-Schulen, erläutert die Anforderungen: „Für den reibungslosen Betrieb der Heizungs- uns Lüftungsanlagen sind unsere Hausmeister vor Ort zuständig. Daher war es uns wichtig, ein Regelsystem zu schaffen, dass einfach zu bedienen ist und die Arbeit vor Ort erleichtert. Darüber hinaus wollten wir eine Möglichkeit, via Internet auf die unterschiedlichen Anlagen zentral zugreifen zu können. Wir betreiben ein umfassendes Energiemanagement. Gerade deshalb suchten wir nach einem System, mit dem wir die Verbrauchsdaten extern erfassen und auswerten können.“
Einsatz von „Panthern“ und „Tigern“
Der Regelungsspezialist VSM Mainland GmbH plante für die Dreieichschule ein detailliertes Regelungskonzept, das alle Anforderungen von SKE erfüllt. Zur Regelung der Heizungs- und Lüftungsanlage installierte der Centraline-Partner VSM Mainland insgesamt fünf Schaltschränke, die er mit neun „Panther“- und zwei „Tiger“-Reglern bestückte. Für die Regelung der neuen Heizungsanlage mit zwei Gaskesseln sind die „Tiger“-Regler zuständig, die Lüftungsanlage und die Heizkreise werden von den „Panthern“ gesteuert. Die Einstellung für individuelle Anwendungen kann zeitsparend und ohne großen Aufwand erfolgen.
Anlagenoptimierung und Fernzugriff
Für die Steuerung der Anlage installierte VSM Mainland die Bedienzentrale „Arena“. Über diese Software wählt sich Hausmeister Uwe Trzebinski dreimal täglich von seinem Computer im Büro aus in das System ein. Das erste Mal gleich morgens, wenn er das Büro betritt. „Auf einen Blick sehe ich dann, ob es irgendwo eine Störung gibt und ob die gewünschten Sollwerte erreicht werden. Störungen erkenne ich sofort an einem roten Warndreiecksymbol auf dem Bildschirm. Ohne „Arena“ musste ich jeden Morgen erst eine einstündige Tour durch die Schule machen und alle Geräte einzeln auf ihre Funktionsfähigkeit oder mögliche Fehlermeldungen überprüfen.“ berichtet Trzebinski. Zeigt die „Arena“ eine Anlagenstörung an, wie beispielsweise eine Brennerstörung oder den Ausfall einer Pumpe, kann der Hausmeister bereits hier erkennen, ob er die Störung selbst beheben kann oder ob er einen Fachmann informieren muss. Damit kann er umgehend eingreifen, meist noch bevor die ersten Schüler oder Lehrer die Störung bemerken. Über die Bediensoftware kann Trzebinski auch mit wenigen Klicks Änderungen am Zeitprogramm vornehmen. Doch nicht nur vor Ort ist ein Zugriff auf die Anlage möglich: Die offene Web-basierte Lösung „Arena“ arbeitet mit der „Lonworks-Technologie“. Die Bedienoberfläche greift auf den „Internet Explorer“ zurück, so dass sich SKE und VSM Mainland auch von extern via Internet in das System einwählen können. In der Dreieichschule kann so eine optimale Anlagensteuerung gewährleistet werden: Nicht nur der Hausmeister wählt sich in das System ein, auch Marc Fischer, Energiemanager der SKE, überprüft regelmäßig die Anlage. Dazu wählt sich Fischer über seinen Computer in die Schule ein, überwacht und vergleicht die Verbrauchsdaten oder nimmt Einstellungen vor. In der Praxis bedeutet dies: SKE und VSM Mainland überprüfen kontinuierlich die Laufzeiten und Temperaturen der Heizungsanlage sowie der Lüftung und vergleichen sie mit dem Wärmebedarf des Gebäudes. Anhand der Trendauswertungen lässt sich die Regelung dabei kontinuierlich optimieren. Zusätzliche Transparenz bietet der Datenspeicher: Da „Arena“ alle Störmeldungen speichert, kann SKE nachvollziehen, welche Alarme aufgetreten sind und wer sie bearbeitet hat.
