Sonnige Zeiten
auf statisch schwierigen Dächern
Mit einem professionellen Immobilienmanagement Kosten sparen und gute Renditen generieren – dieses Ziel verfolgt die GRR Real Estate Management GmbH bei der Betreuung ihrer Gewerbeobjekte. Im bayerischen Röthenbach ging das Unternehmen dafür einen unkonventionellen Weg: Es verpachtete für den Eigentümer GRR AG das ungenutzte Dach eines Fachmarktzentrums zur Installation einer Photovoltaikanlage.
Mit einer Fläche von 5200 m² bot das Flachdach des Fachmarktzentrums genug Platz für den Bau einer Photovoltaik-anlage. Nach der Prüfung der ersten Dachparameter stand jedoch schnell fest: Die Statik war für die zusätzliche Belastung eigentlich nicht ausgelegt. Die Ingenieure des Kölner Systemanbieters Ecostream (www.ecostream.de) wählten daher ein besonders leichtes, aerodynamisches Montagesystem, mit dem die Belastung für das Dach auf unter 10 kg pro m² gesenkt werden konnte. Zum Vergleich: Standardanlagen verursachen in der Regel ein zusätzliches Gewicht von 25 bis 50 kg pro m². Grund dafür sind die Windsogkräfte, die auf das Dach und die Photovoltaikanlage einwirken. Um dem Auftrieb entgegen zu arbeiten, werden die Module in der Regel durch zusätzlichen Ballast beschwert, was letztlich zu einer höheren Gewichtsbelastung für das Dach führt.
Das eingesetzte spezielle Montagesystem hingegen ist aerodynamisch so geformt, dass es ohne zusätzlichen Ballast befestigt werden kann. Ähnlich wie ein Heckspoiler am Auto verhindert es den Auftrieb und kann die anströmende Luft zur Standsicherheit nutzen. Ein weiterer Pluspunkt: Durch dieses System lassen sich die Module ohne Durchdringungen der bestehenden Dachhaut befestigen. Das Dach wird nicht beschädigt, sodass keine Probleme bei der Gewährleistung entstehen.
Alles aus einer Hand
Im Auftrag des Dachpächters, der S&P Solarfonds ZWEI GmbH & Co. KG, kümmerte sich Ecostream um die gesamte Projektabwicklung inklusive Planung, Umsetzung und Inbetriebnahme. Um optimale Sonnenerträge zu erzielen, setzte der Systemanbieter auf erfahrene Mitarbeiter, neueste Technologien und eine individuelle Planung, die alle Faktoren am Standort Röthenbach mit einbezog. Vorteilhaft war dabei, dass das Fachmarktzentrum ein Flachdach besaß. Hier konnten die Module durch Aufständerung einfach nach Süden ausgerichtet werden – für die Gewinnung von Sonnenstrom ideal.
Mit einer Leistung von 170 kW peak produziert die Anlage jährlich rund 167 800 kWh Strom – und das trotz einer Neigung von lediglich 15°. Möglich ist das durch den Einsatz von Dünnschichtmodulen. Mit dem Halbleitermaterial Cadmiumtellurid beschichtet, können sie auch bei Verschattungen, geringer Dachneigung oder hohen Temperaturen gute Wirkungsgrade erzielen und die eingefangene Sonnenenergie effizient in Strom umwandeln.
Regelmäßige Pachteinnahmen
Für die GRR Real Estate Management GmbH selbst war die Installation der Anlage mit wenig Aufwand verbunden. Denn Finanzierung, Bau und Betrieb des PV-Systems übernahm der Pächter und Anlagenbetreiber. Der Immobilienmanager stellte lediglich seine Dachfläche zur Verfügung und erhält dafür seit der Inbetriebnahme der Anlage im Dezember 2008 eine regelmäßige Pacht. Die Pachthöhe hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie etwa der Größe und der Leistung des Photovoltaiksystems sowie von der Höhe der Einspeisevergütung und der Installationskosten.
In der Regel können Dachverpächter mit etwa 3 bis 5 % des jährlichen Ertrags rechnen – ein interessantes und vor allem sicheres Zusatzgeschäft. Denn gemäß dem Erneuerbare-Energien-Gesetz bleibt die Einspeisevergütung 20 Jahre lang auf gleich hohem Niveau. Ausschlaggebend für die Höhe der Vergütung ist das Jahr der Inbetriebnahme. So wurden Anfang 2010 für eine Anlage mit bis zu 1 MW Leistung 35,62 Cent pro kWh gezahlt. Für die kommenden Jahre – so sieht es der Gesetzgeber vor – soll der Betrag jedoch kontinuierlich sinken und dem Preisniveau von herkömmlich produziertem Strom angepasst werden.
Immobilienwert steigt
Neben den zusätzlichen Pachteinnahmen ist Photovoltaik für das Immobilienmanagement von GRR auch in anderer Hinsicht interessant: Die Anlage verbessert die Umwelt- und Klimabilanz des Fachmarktzentrums, da die Gewinnung von Sonnenstrom absolut CO2-neutral erfolgt. Bereits ab einer zur Verfügung stehenden Dachfläche von 3000 m² kann die Atmosphäre beispielsweise um 60 t CO2 entlastet werden. Mit der Installation der Solarstromanlage auf dem Dach wird dieses Klimaengagement für jeden sichtbar – ein nicht zu unterschätzender Imagefaktor, der gerade bei Einzelhandelsimmobilien eine große Rolle spielt und sich positiv auf das Konsumverhalten der Kunden auswirken kann.
